당신 말대로면 부산 자체에 기대감이 없어야지

 

특정지역이 좋다 안좋다를 따진다면

이제 지방에 관심을 둘 생각을 하면 안된다

같은 값이라면 경기권을 공략해야지

 

그런데 그렇게 올라가면 다 좋을까?

지금 1기신도시는 지방 도시들과 같은 길을 걷고 있다

 

대한민국의 부동산 전체 시장이 이제는 안정권이 되어가는 것이다

공급은 많아지고 있고 대신 기존의 부동산들의 가치는 땅으로 향하고 있다

 

 

부산 역시 마찬가지다

부산 도심에도 신도시화 시킨 곳이 많다

사직동과 거제동이 대표적이고 기존의 시청과 각종 인프라를 동부산으로 옮기며 대규모로 개발한 지역이다

 

사직동이 그 대표적인 중앙에 자리잡고 있고

거주성과 문화생활에는 가장 특화된 동네로 자리잡았다

 

하지만 이제 그 연수가 20년이 다되어가고 있다

이미 개발될 땅은 다 되었고 남는 땅이 없다

 

땅이 없다는 것은 그 동네의 몰락도 금방이라는 의미다

 

신축일때야 거래를 할 수 있고 그렇지만 30년이 되는 순간 거래가 가능할까

분명히 말하지만 그 수요는 그 아파트의 가치가 아니라 그 다음의 가치를 보고 들어오는 것이다

바로 재건축에 대한 가격을 매기는 것이다

 

하지만 수도권의 1기 신도시들의 모습을 보면서 과연 지금 우후죽순 생겨난 신도시들이 웃을 수 있을까

 

 

금정구가 인프라가 부족한 것도 사실이다

하지만 그것은 이미 수십년 장기화된 것이다

 

그렇다고 걱정할 것도 없다

경부선의 시작과 끝이고 이제는 금정구를 통해서 향할 수 있는 방향은 많다

그 한 가운데에 있는 곳이 여기이고 가격은 어차피 동래구와 균일하다

 

금정구의 이미지가 여태까지는 그랬다

동래구의 옆에 해운대의 옆

 

 

이것은 분명 장점이었지만 단점이 되었다

가장 관심이 많은 두 지역을 경계로 하다보니 이들에게 대부분의 관심이 흡수되며 오히려 부산의 대부분의 혜택을 누리지 못했다

 

기장군과 마찬가지로 부산의 외곽의 역할로만 보냈다

 

 

하지만 최근 기장군의 급성장과

북구 역시 서부산과 동부산을 잇는 교두보 역할을 할 수 있게 되면서 금정구에 더 많은 압박을 줄 수도 있겠지만

금정구도 이대로 가만히 쪼그라들어서도 안되는 시점이 되었다

 

나머지 강한 세력을 가지고 있었던 주변의 행정구역들 역시 구도심의 성장한계와 확장성의 잠재력이 없는 한편 그 모든 구를 잇고 있고 외부로 연결가능한 능력을 가진 금정구도 이제는 성장할 차례인 것이다

 

 

 

그것을 실현시켜줄 첫번째 가능성이

'사송신도시'다

앞에서 말했듯 신도시의 어두운 면을 이야기했지만 그 경우는 좀 다르다

 

신도시의 어두운 면을 이어받는 신도시는 명지나 에코델타가 되지

사송은 좀 개념이 다르다

 

신도시의 문제는 부족한 인프라에 있다

사송 역시 마찬가지가 될 것이다

같은 양산으로써 물금신도시까지 왕래하는 것보다 부산 금정구의 생활권을 간접적으로 겪을 양산의 경계에 위치할 도시다

 

 

 

마치 동부 양산의 덕계, 웅상 지역을 떠올리게 할 수 있다

하지만 그럼에도 다르다고 생각하는 이유는 전철의 도입이다

양산 물금과 사송신도시를 경유해서 부산 금정구 노포동을 직접 연결하는 것이다

 

 

이렇게 되는 이상 사송은 양산은 물론이고

양산 자체의 유동인구가 사송을 거치게 된다

그럼 양산 물금지구에 굳이 머무르는 것 보다는 조금 더 부산쪽으로 진출하고자 하는 수요도 자연히 발생할 수 있다

 

신도시라는 것의 결정적인 요건은 유동인구의 확보다

정주인구도 많으면 좋지만 그것보다는 외부인구의 관심도에 따라서도 신도시의 성패가 달려있다는 것은 부산의 여러 신도시의 모습만 봐도 알 수 있다

 

 

 

신도시 그 자체의 기능은 신도시가 더 확장하는 것에 목표를 두는 것이 아니다

이미 거주 인구의 규모를 확정하고 설립한 도시이기 때문에

이 도시는 인공으로 만들어진 것이므로 사용연한이 정해져있다고 생각해야 한다

 

여기서 오래살면서 뭔가를 할 생각보다는 징검다리 역할

사송에서 양산으로 가던 부산으로 가던

그 역할을 할 수 있는 공간이라는 것은 반드시 기억해야만 한다

 

 

 

금정구가 성장할 수 있는 동력원 중 하나는 양산이었고

두번째는 울산이다

 

울산은 현재 인구 감소의 직격탄을 맞고 있는

광역시 중 한 곳이다

 

하지만 울산은 광역시로 승격된 이후로도 도시 공공인프라를 개발하는데 상당히 많은 실패를 겪고 있다

광역시에서 유일하게 도시전철도 존재하지 않고 그렇다고 도시의 규모가 작은 편도 아닌데

버스 공공운영 또한 하고 있지 않다

 

 

부산이 울산을 기대할 수 있는 이유는 그 빈자리를 부산의 인구가 대체할 수 있을 가능성이었다

물론 희망에 비하면 상당히 고무적인 기대값은 만들기 힘들 것이다

 

부산과 울산을 연결하는 7번국도의 역할이 과거에 비해서는 많이 높아지기는 했지만

사실 부산 동부와 이어진 이 국도가 울산으로 인구를 끌어오기는 커녕 반대로 빨아당기는 힘이 더 강해지고 있다

 

아래로는 양산을 거쳐가야 하는데

여기가 웅상, 덕계지역이고 부산과 울산 사이에 있는 산업완충지다

 

 

부산의 끝에 위치한 금정구에도 산업단지가 있기는 했지만

이 7번국도와 직접적으로 연결할 수 있을만큼 접근성이 없다

 

결국 7번국도를 통해서 활성화되기 위해서는 부산과 양산 울산이 전부 유기적으로 기능을 해야할 수도 있다

더 넓게 보면 경주 외동까지도 영향을 줄 수 있기 때문에 이 지역을 이을 수 있다면 그만큼 경쟁력도 올릴 수 있다

 

일단은 차량을 통한 이동로는 확보가 되어있으니 지역마다 각자의 생각과 어울리는 산업과 정주성을 확보하는데 집중하면서 공공교통망도 구축해야 된다

 

이미 이 도로를 통해서 부산과 울산을 연결할 계획은 있지만

여전히 실현가능성은 미지수다

 

 

하지만 부동산이라는 것이 기대감이 많은 부분을 차지하는 시점이기 때문에 이런 이야기가 현실화되게 하기 위해서 각 지역에서 계속적인 관심을 가질 필요가 있다

 

 

 

 

 

부산에서 유일하게 인구와 분양가가 끊임없이 상승하는 곳이 해운대권역일 것이다

솔직히 다른 지역은 평당 2천만원은 꿈의 숫자라는 말까지 하는데

여기는 3천만원을 부르고 있다

 

이 정도 금액은 서울의 기준으로 잡는다고 해도 상당한 금액이다

 

해운대가 부산의 기대값의 전부라고는 하지만

그것은 외지인이든 내부 거주민이든 이제는 주의할 필요가 있다

 

부산의 장점이기는 하지만

부산이 바다만을 장점으로 두고 가격 흥정을 하기엔 아쉬운 점이 많다

 

해운대 역시 앞으로는 교통망이 좀 좋아질수는 있지만 해운대는 주거지로써의 역할보다는

관광지로써의 역할에 집중할 필요가 있다

 

 

 

불과 수년전만해도 분양가 평당 2천은 커녕 대부분이 1,500만원에 맞춰질 때도 다들 가격에 대한 부담을 가지고 있었다

하지만 대체로 그 때의 분양가가 아니 건축비가 실제로 반영된 건축비와 유사하다

 

일반 개인주택을 건축할 때도 대부분 땅을 제외하고 들어가는 소요비가 대체로 3~4억이고 조금 더 하면 5억 안팎의 사례가 많다

물론 주택을 전제로 아파트의 가격에 비교하는 것이 맞지 않을 수 있지만 단독주택을 건축하는 비용이나 아파트를 분양받는 그 간극의 차이가 가장 비슷한 시점을 찾는 것이다

 

그러니 지금 최소값으로 5~7억대의 분양가가 지금 현시점에서는 가성비라고 할 수도 있는 것이다

그 이상으로 부르는 곳은 대부분 마진을 포함하거나 지역의 프리미엄을 붙인 것이라 할 수 있다

 

 

 

이게 비싸다고 하면 비쌀 수 있지만

지금은 최소가 7억을 하는 경우도 있다

물론 수도권에서의 일이긴 하지만 몇년 사이 분양가는 두배 이상 상승했다

 

금리와 물가 상승으로 인해서 말이다

만약 조금 더 관망할 생각이라면 그것도 나쁘지는 않다

하지만 본인의 집이 아니라 전세나 월세라면 쉽지는 않을거다

 

내 집을 갖지 않아서 다행이라고 생각할 때

전세와 같이 임대형태라면 그 집주인들의 임대금 상승의 명목도

지금은 충분히 있다

 

 

 

금리가 오르는 시점을 피해서 분양받겠다

집주인도 그걸 기다리지는 않을거다

이미 분양받은 본인들이 그 집을 포기하지 않으려면 보증금을 올릴 수 밖에 없다

 

결국 그 보증금을 보충하기 위해서 자금마련을 해야하는 세입자는

분양을 연기하면서 기회비용은 당연히 필연적으로 발생하는 것이다

 

세상에 그냥 얻는 것은 없다

보증금을 위해서 대출이든 개인 자금을 더 쓰는 것이냐

분양받고 대출금과 재산세를 내던

 

세상은 공평하다

그 공평함이 정의로운 공평함으로만 이어지지 않을 것이다