꼬마빌딩이 무조건 좋을까

꼬마빌딩이라고 불리는 건축물은 사실

기형적인 개발과정에서 생겨나는 우연한 건축물일 가능성이 높다

 

하지만 이런 건축물들이 위치하는 조건에 부합만 된다면 큰 건축물들에 비해서

큰 수익을 가져다 주기 때문에 비교적 적은 비용을 들여서 수익을 극대화 할 수 있기에 이런 강의들이 많다

 

 

 

 

하지만 간과하고 있는 사실이 있다

분명 대로와 대로를 접하는 좋은 위치인 것은 맞다

하지만 건물의 상태를 보면 지금의 상가들에 비하면 규모도 작고 아무리 대로와 대로를 잇는 꼭지점이라고는 하지만

 

한계는 분명히 있다

물론 그 한계가 건물주의 한계가 아닐 수 있다

 

장기가 아니라 수익을 보면서 더 큰 것을 바라보는 사람들에 의해

개발 계획이 수립이 된다면 넘겨주면 되니까

 

 

 

하지만 땅의 가치로본다면 양면으로 인도만 존재하고 이미 한정된 땅의 크기

아무리 주변에 수요가 많다고는 해도 이 많은 인구가 이 한 공간을 이용한다는 보장은 없다

 

결국 고정적인 이용을 위해서는 주변 수요를 비롯해 외부 방문객들을 신경쓸 수 밖에는 없다

그러기 위해서는 안정적인 방문을 도우려면 주차시설이나 또는 대중교통 접근성이 높아야 한다는 것이다

 

해당지역은 둘다 충분한 조건을 갖추고는 있지만 그래도 아쉬운 것은 주차를 위한 공간이 없다는 것 뿐이다

 

 

 

결론적으로는 이런 건축물을 매입함으로써 수익을 보려면 모두가 좋아보이기 전부터 가지고 있다가 큰 수익을 얻고 팔고 나가는 것인데

 

반대로 팔기전에 대안을 갖고 팔아야하는 것이지

우연한 계기로 큰 수익을 발생시킨 사람들은 착각하는게

본인의 가능성에만 큰 비중을 둔다는 것이다

 

 

 

이 점은 굉장히 신중해야 된다

그리고 다른 대안이 없다면 시세만 즐기며

여유있게 향유하는 것도 방법이다

 

정말 큰 개발업자가 나타나 내 땅과 건축물을 통해서

대단한 것을 계획하겠다고 하면

실현가능성과 견주어 더 큰 수익을 누리며 수익 뿐 아니라 명성까지도 얻을 수 있는 수준을 만들어야 한다는 것이다

 

 

 

 

물론 이 사람의 말이 결과론적으로는 틀리지 않았다

하지만 한가지 알아야 하는 점은

이 계획이 성공적으로 안착하려면

 

개발계획까지 알 수 있어야 한다는 것이다

그게 아니라면 적어도 계획의 세부내용까지는 알고 있어야 한다는 것이다

 

 

 

그렇지 못하면 어떻게 이 중심지의 상가의 자리에 '알박기'를 할 수 있겠나

그리고 애초에 원래부터 건축물이 있었는지 아니면 논과 밭이 있었는지 알 수가 있을까

 

그리고 신도시가 아닌 시점에서 산다고 한들

신도시를 계획하는 이유는 기존 도심의 비싼 비용을 해결하지 못하기 때문에 만들어지는데

마치 미래를 보고 온 것처럼 높은 가격을 부르면 그 거래가 성립할 가능성은 얼마나 될까

 

 

 

 

가장 최근에 인지도를 얻는 말이 있다

 

단번에 부자가 되는 꿈을 갖지 말자는 것

언제부턴가 사람들은 한번에 잘되서 한번에 성공하기를 꿈꿨다

 

그러나 현실감각이 돌아와서

한번에 되는 일은 쉽지 않구나

그럼 꾸준히 하는 방법을 찾는 것으로 전환되었다

 

 

 

부동산을 대하는 자세도 같다

한번에 좋은 곳을 찾으면 좋겠지

 

하지만 일반인인 우리들이 이런 빌딩을 사는 것 자체도 무리가 있고

살고 있는 집조차 해결이 안되는데 이런 수익성 부동산까지 넘볼 수 있을까

 

결국 단계적인 성장이 필요하다는 것이다

처음에는 빈땅을 사서 수익을 만들고

그 다음은 오래된 건축을 사서 적당히 관리하는 요령을 배우고 수익을 만들고 하면서 말이다

 

 

 

물론 그 과정도 생각보다 지금은 시작하는게 어렵다

워낙 가격이 오르는 바람에

그리고 인구절벽시대에 상가 또한 유망한 투자가 아니라는 인식이 강해졌기 때문이다

 

그렇기에 더 '옥석'을 찾으려고 하는 것도 없지 않다

그렇다고 단번에 무리를 해서라도 좋은 입지를 찾겠다?

그것 역시 적당한 도전을 하는 것이 옳다는 것이다

 

본인이 판단할 수 있을 만큼

그리고 이런 여러 이론들이 납득이 되거나

또는 다른 길이 눈에 들어왔고 스스로가 해설이 가능한 수준의 확신이 필요하다는 것이다

 

 

그런데 그건 알고 있나

우리가 알고 있는 상식은 생각보다 빠르게 다른 생각들로 대체가 되어간다

 

사거리에 있는 상권이 무조건 좋을거라는 생각

그것 역시 편견이다

 

 

 

이렇게 큰 대로의 사거리는 생각보다 보행자들이 갖는 부담이 엄청 크다

이유는 많은 교통량으로 인해 보행신호를 기다리는게 생각보다 버겁다는 것이다

 

좁은 도로에 왜 그렇게 무단횡단 수요가 많은지 생각해보면 너무도 명확하다

특히 BRT가 적용되는 도로는 대로임에도 무단횡단 비율이 상당히 높아졌다

 

 

본인들도 이 이야기는 어느정도 인지하고 있다

이미 상권에 들어섰어도 소비자들은 과거에 비해 먼거리를 오지 않는다

 

비교적 가까운 거리에서 많은 것들을 해결하고 싶어한다

시간적 여유도 없지만 시간적 낭비도 하기 싫어하는 시대가 되었기 때문이다

 

 

결국 투자자들도 잘 생각해야 하는 점은

기존의 목이 좋은 상가를 매입하는 것 외에도 다양한 생각의 발전이 있어야 한다는 것이다

 

사거리에 놓여있는 빌딩을 사면 무조건 좋을거라 생각하지만 그 역시 과거형으로 벗어나려고 한다

결국 입지가 좋은 상가를 보유했다면 그 상가를 채울만한 임차인을 잘 선별하는 능력이 있어야 한다는 것이다

주변의 부족한 인프라를 채울 수 있는 조건의 임차인들로 채우는 것이다

 

그리고 조금 입지차이가 나는 곳은 도보의 방문객이 접근하기 어려우니 조금 더 넓은 의미의 활동성을 보이는 임차인들을 모집하고 그 임차인들이 차량이나 대체 수단을 통해서 방문객들을 모집할 수 있는 환경을 조성하는 것이 필요하다

 

 

 

최근에는 입지는 조금 부족해도 다양한 플랫폼 사업을 진행하는 신규 사업도 늘어나고 있다

예를 들면 창고 임대형 플랫폼들도 생겨나고 있는데 우리가 일반적으로 알고 있는 컨테이너 적재나 그런 창고형태가 아니라 상가에 마치 고시원같이 방을 만들고 그 방을 창고형태로 임대해주고 거기에 계절용품이나 취미활동 장비 등 부피가 커서 집에서 보관하기 힘든 물건들을 정기적인 비용을 내면서 보관하는 그런 임대업도 성장하고 있다는 것이다

 

온라인으로 많은 것들이 옮겨가고 있지만 옮겨갈 것들은 옮겨가더라도 실물을 다루는 사업들도 여전히 존재하며 소품종 대량생산을 하던 시절을 벗어나 지금은 다품종 소량 제품들이 늘어났고 그 이상으로 다양한 요구조건이 늘어나고 있다

그런 사업들을 성장시키는 것은 여전히 온라인만으로는 부족하다

 

상가나 수익성 부동산을 생각한다면 이런 사업들이 성장할 수 있는 기반을 제공하는 것도 미래 산업 육성을 위한 기여와 함께 건물 소득을 늘릴 수 있는 서로에게 상부상조가 가능한 플랫폼 사업이라고 생각하는 것이다

 

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https://youtu.be/SN9roPVnu6Q