변화된 상가의 입지조건

흔히 대규모 아파트가 들어서고 나면 따라 성장하는게 주변 상가들이었다

그런데 몇년전부터 이 분위기도 상당히 많이 바뀌었다

 

이렇게 대단지 아파트가 들어오면서도 주변 상권은 크게 개선되지 않는 것이다

이유가 뭘까

 

 

가장 큰 이유는 배달서비스의 발달이다

너무 당연하지만 간과하는 것은 사람들은 생각보다 더 편한 방법에 눈을 뜨면 과거로 돌아가지 않는다는 것이다

 

그리고 역설적이게도 조금 불편해도 돈쓰는 것을 보여주고 싶어한다는 것이다

외식을 할거면 집에서 편안히 즐기거나 그게 아니면 좋은 곳으로 이동하려고 한다는 것이다

 

예전 같으면 이렇게 대단지 근처에는 상가들이 왠만큼은 전부 수리가 진행되거나 이름만 들어도 알 것 같은 외식상가나 점포들로 물갈이가 이루어졌다

 

 

 

하지만 지금은 분위기가 다르다

표시된 지역 정도면 대단지의 수혜는 없을지도 모른다

 

바로 옆이 역이고 여기도 단지를 관통한다고 믿겠지만 사실 전혀 방향성이 잘못됐다

상가가 발전할 수 있는 조건은 저곳이 아니다

 

 

오히려 상권은 완전 역세권을 끼고 있거나 아니면 유동인구가 많이 다니는 방향으로 형성될 것이다

그리고 단지 중간에 남아있는 빈 땅들이 이 대단지의 수요를 확보할 것이다

 

물론 처음 표시된 곳도 가능성은 있다 BRT를 통한 유동인구도 일부 지나는 길목이니까

하지만 투자를 목적으로 하든 장기 수요를 바탕으로 사업을 준비하는 소매사업자라면 적절한 위치는 아니라고 생각한다

 

 

 

생각보다 사람들은 걷는걸을 좋아하지 않는다

특히 직장을 마치고 집에 돌아오기도 바쁜데 그 길목에 상점이 있다고 들르는 사람은 더더욱 많지 않다

 

그저 집에서 편안하게 주문을 하고 집 앞에서 받는 것이 편하다는 것을 알기 때문이다

그리고 무엇보다 대로를 건너서 재화를 구매하려는 수요자들이 없다

 

정말로 횡단보도 하나 때문에라도 건너지 않으려고 하는 사람들이 많다

요즘 BRT가 전국적으로 퍼져나가면서 무단횡단 수요도 급격히 늘어나고 있다

도로를 횡단한다는 것은 필요 이상으로 불편하고 많은 심리적인 압박을 받는다는 것이다

 

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해당 지역이 역과 가까울 수는 있다 하지만 방향이 정반대다

 

노랗게 칠해진 도로는 왕복 2차선 이상의 대로를 뜻한다

결국 아파트와 마주하고 있는 상가가 아니라 건너의 상가라면 사실 이 사람이 말하는 기대수요는 너무 크게 적용시키지 말아야한다

 

대로변에 있으면 외부 접근성에 집중해야지

지역 수요를 생각해서는 안된다는 것이다

 

주차공간을 확보하고 외부에서 접근할 수 있는 상업 사업들을 구상해야만 승산이 있을 수 있다는 것이다

 

 

두번째 실수는 여기가 메인도로가 될 것이라는 것은 맞다

하지만 놓친점은 도보 통행량이 느는 것보다 유동 교통량이 많아진다는 것이다

 

교통량이 늘어나는 것은 상권에 큰 도움이 되지 못한다

오히려 교통정체가 유발될 가능성이 높아지고 해당지역의 상권 부흥에 기대값보다는 그저 흘러 지나가는 '관로' 역할이나 할 가능성이 커진다는 의미다

 

아파트가 건설되고 있는 뒷편은 여러 학교들을 비롯에 동의의료원이 위치한다

하지만 많은 공공시설에 비해 상업시설은 턱없이 부족하다

 

 

 

그래서 단지 주변에 상가를 이용할까

아니다

 

의료원이 연결되는 이 도로의 경사도는 평범한 일반인도 부담스러울만한 경사도다

그러니 위의 시설들을 이용하고 상업시설. 병원 필수 물품이 아니라면

근처에서 해결하기보다는 차량으로 이동해서 주변 지역에서 구해서 올 가능성이 더 높다

 

왜 이렇게 극렬하게 내가 이런 것을 피력하고 있을까

꼭 잘못된 것을 지적하려고 안달난 것은 아니다

 

 

 

하지만 적어도 부푼 기대감만 믿고 추천하는 애매한 전문가들에게 현혹되어서

잘못된 가치판단을 하는 것을 주의하자는 것이다

 

분양가 상승과 미분양 상승은 거의 비슷한 시기에 일어난다

당연하게도 집값이 무리하게 상승을 하다가 부닥치는 현상이다

 

하지만 어지간하면 시장의 사이클에 따라서 자연히 해소가 되어야 정상이지만

지금 시대는 좀 과하게 공급되는 바람에 그 해소 사이클이 늦게 찾아오고 있다

 

 

 

이 물량이 해소되려면 최소한 3~4년은 족히 걸릴거라 생각된다

이미 과하게 공급된 물량과 침체기에 극한을 달리고 있는 경제상황에 영업시장도 좋지 못하다

 

모든 조건이 악조건이고

이것은 시장을 과하게 낙관한 정부의 정책 실패와 시장의 기능 부재다

 

수요에 맞는 공급을 하지 않은 문제이고

제때 공급물량을 확보하지 못하다가

한번에 공급량을 늘렸고 그 공급물량은 터무니 없는 가격으로 산정한 실패작인 것이다