항상 하락을 외치다가도 순간을 지시하는 사람이 가장 위험한 사람이다

요즘 유튜브에는 부동산 시장의 폭락을 오랫동안 기다려 온 지식인들의 '파티'가 열리고 있다

온종일 평일, 주말을 가리지 않고 이들의 이론이 맞아 들어가니 여태까지 반대쪽으로 몰려있던 주장들이 이제는 주류로 올라선 것이다

 

물론 언제나 상승을 외치는 사람들이 옳으라는 법은 없다

하지만 자산시장에서 상승을 외치는 사람들만 과잉된 지식을 자랑하지 않는다

 

하락만을 외치는 사람들도 똑같다

이 둘은 결과만 다르지 모든 조건이 같다

결국 "내 말이 맞다"라는데 결론을 정해두고 주장하는 것이기 때문이다

 

 

하지만 가장 중요한 것은 이들의 주장은 과정이 모호하다

데이터를 읽지 못한다고 할지라도 조금만 관심을 가지면 대체로 상승이든 하락이든 같은 데이터를 두고도 의견이 갈리기도 한다

 

그러니까 아예 상승 신호를 두거나 하락신호 일 때와 다르게 보합세라고 하는 오르내리는 장이거나 분위기가 좋지 않은데 상승을 하거나 장이 좋은데도 하락을 하는 때에는 이들의 논리가 굉장히 잘 들어 맞는다

 

솔직히 그 시기에는 나와 같은 그냥 비전문가들이 '때려 맞출 수도 있다'

주식이든 부동산이든 차트만 가지고 분석을 하자면 전문가들의 의견은 크게 담을 이유가 없다

지금은 빅데이터 시대다. 그런 자료들은 정부도 제공을 하고 민간업체들도 제공하는 곳이 차고 넘친다

 

 

 

가장 의심스러운 순간은 바로 지금이다

하락만을 외치는 사람이 갑자기 '지금 이 시점을 주목하라' 라는 부분이다

 

항상 사기냐 아니냐의 기준은 그것을 주장하는 사람들의 자산의 증가가 어떻게 이루어지는지에 주목해야만 한다

하지만 온라인으로 활동하는 그들은 자기가 직접 어디에 자산배분을 하는지는 알기 힘들다

 

보통의 경우는 자기 주장이 맞다는 것을 증명하기 위해서는 실물자산일수록 직접 해보는 경우도 많다

왜냐면 자기 이론을 증명할 수 있는 방법은 실질적인 수익을 만들 수 있는지가 가장 중요하니까 말이다

 

하지만 지식인을 표방하는 이들은 그런 증명방식을 하지는 않는다. 실질적인 증명보다는 자신의 이론을 전파하는 것을 더 중요하게 생각하기 때문이다. 마치 '종교' 처럼 말이다

 

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지금 중요한 사실은 부동산이라는 자산에 투자하는 시기는 이제 끝났다고 보는게 맞다

이들이 외치던 그것들이 맞아 들어가고 있다. 백번 두들겨서 겨우 맞아들어가는 시대에 접어들었다

 

그런데 그 가운대에서 투자점이 있다는 것을 설명한다고?

그것도 길게 말하지 않는다. 1개월에 한번. 또는 몇주 있다가 한번.

이렇게 자기들이 계산한 지점을 정확하게 짚지도 않고 흘린다

 

결과적으로는 어느 시점에 부동산을 할 것인가를 따지지 말고

그들이 말하는 지점이 어딘지를 직접 계산해보는 것이다

 

 

 

그리고 그 지점이 정말로 맞는 '포인트'라고 해도

절대 매수하면 안된다

 

그들이 주장하는 것이 일부는 맞다

이제부터의 시장에서는 주거목적의 부동산을 많이 보유하는 것은

자산 증식에 도움이 되지 않는다

 

사실 여태까지도 그래왔던 것이 이상한 현상이었다

그럼에도 그 이상현상을 통해서 수익을 내던 시대가

다시 올 것이라는 헛된 기대는 이제 아예 단념하는게 좋다

 

 

 

굳이 부동산에 투자를 한다면

다시 땅의 가치에 주목할 필요가 있다

 

그 땅을 사서 내가 직접 건축물을 지어올릴 수 있다면

더더욱 좋겠지만 말이다

 

개인적으로는 빌딩을 지으라고 하지는 않겠다

하지만 이런 건축물을 추천하고 싶다

주거지와 상업시설을 같이 겸하는 건축물

 

 

 

한때는 꽤 많이 지어지던 유형이었다

그리고 최근에도 그렇게 건축되거나 활용되기 위해서 선호하는 유형이다

 

중소기업부터 중견기업까지

사무용 건축물 상층부에 임원이나 경영진의 개인용 주택 또는 임시거처를 건축해서 생활하는 그런 형태가 제법 자주보였다

 

하다못해 개인사업자들도 자그마하게 1층을 사업을 위한 공간으로 하고 2층, 3층을 주거공간으로 쓰거나 또는 2층을 사무용 공간으로 만들기도 했다

 

 

 

일반인의 경우라면 여전히 아파트가 주력이 되겠지만 이제는 아파트를 돈이 되는 부동산으로써 생각하는 게 아니라

비싼 관리비를 내면서도 편리한 시스템을 누리는 목표로 삼는게 아니라면 다시금 주택의 시대로 돌아가는 것이 좋겠다 싶다

 

어차피 비싼 분양가와 높은 대지 값을 지불하면서도 획일화된 공간과 개인공간이 부족한 아파트보다는 나의 개인생활에 특화가 가능한 주택도 나름의 선택을 할 수 있을 수 있다

 

물론 여기에는 건축을 직접해야 한다는 번거로움이 동반된다

그리고 가성비도 그렇게 훌륭한 선택지는 아니다

어쩌면 돈이 더 많이 필요하면서도 투자의 가치는 떨이지는 선택일 수도 있다

 

 

 

하지만 그럼에도 부동산이라는 자산 자체가 애초부터 가성비와는 거리가 멀다

한국 평균 연봉이 4천만원 대인데

 

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=7887186

직장인 평균연봉 4,214만 원…상위 0.1%는 10억 원 육박

 

부동산 가격은 전국 평균 4.6억이고 서울 기준으로는 10억이 평균이다

서울의 연봉도 전국 평균보다는 높다고 해도 사실상 이 부동산 가격을 채우기 위해서는 짧으면 5년에서 평균적으로 10년단위가 필요하다는 것이다

 

http://www.biznews.or.kr/news/article.html?no=15015

[산업경제뉴스] [주택동향] 11월 아파트 평균 가격, 전국 4.5억원ㆍ서울 10.5억원

 

거기에 실질적으로 부동산에만 투입되는 자산으로는 충당이 되지 않으니 결국 대출을 껴야 하고

그리고 아파트의 사용연한은 30년.

인간의 삶이 100년이라고 하면 이것은 정말로 효율적이지 못한 투자방법이라는 것이 명확하다

 

 

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어쨌든 현대사회. 도시의 부족한 용지를 대체할 수 있는 효율적인 주거행태

아파트는 필요 악이었다

그리고 앞으로도 필요한 조건은 여전히 존재한다

 

하지만 앞으로는 지금처럼 고층으로 초고층으로 지어야 할 만큼 땅이 부족한 것은 아니라는게 이미 밝혀졌고

오히려 주거지를 높게 지어야 할 이유도 없다는게 증명되고 있다

어쨌든 한번 건축을 하면서 많은 수익을 낼 수 있는 조건이라서 하는 이해관계자들의 말장난에서 시작된 것이니까 말이다

 

수익형 부동산이 되려면 임대수익이 반드시 발생해야 하고

그 임대수익은 주거지를 통한 수익은 최대한 억제하고 사업을 영위한 단체와 다시 말하면 같은 조건에서 비즈니스를 하던가 아니면 임대대리인을 통한 사업을 위한 임대사업이 아니라면 개인이 임대해서 임대수익을 발생시키기 위한 조건은 이제 좀 제한해야 하지 않나 싶은 것이다

 

 

 

전세사기라던가 역전세를 걱정하는 이유가 그런 것이다

그걸 걱정하는 이유는 그 자산을 가진 사람이 특정가능한 조건을 가진 사람이 아닌 일반인인 경우가 많고

임대사업을 하는 사람일지라도 정확하게 회사형태로 운영하는게 아니라 개인의 신분으로 사업이 아닌 투자활동의 일원으로 움직이는 책임소지가 불분명한 사람들에 의해서 임대업이 형성되고 있기 때문에 피해자가 당연히 발생하는 구조라는 것이다

 

개인이 임대업을 하기 위해서는 더 강화된 조건으로 형성되어야 하고 그에 따르는 비용과 보상도 분명하게 분배될 필요가 있다. 사실상 직접투자의 영역으로 할 수 없게 만들되, 지분을 통한 투자 또는 분배금 명목의 쪼개기 투자의 일환으로 바꿔야 할 이유를 제시하는 것이다

 

사실 이런 과정은 배달앱의 등장과 크게 다르지 않다.

부동산도 이제는 중개업만 하는게 아니라 지역별이든 크게 목록화를 해서 지역단위로 관리 할 수 있는 플랫폼이 필요하다는 것이다

 

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결론적으로 부동산이라는 시장은 전문화가 되어있지 않은 아주 가늠하기 힘든 시장이다

불확실성이 많기 때문에 수익성이 좋다고 평가 할 수는 있지만 다른 의미로는 모두가 관심을 가지는 자산이기 때문에 전문화된 시장이 아님에도 정보가 많고 투명하다

 

결국 그 속에서 만들어지는 많은 이론들과 과정들과 사례들이 많은 경우의 수를 만들고 분석되고 각자의 이론으로 자리잡는다

 

하지만 중요한 것은 가장 중요한 기본적인 이론이 약하기 때문에 모든 조건이 말이 되고 모든 것이 말이 되지 않는 말 그대로 짜맞추면 모든게 논리적으로 맞아 들어가는 이상한 시장인 것은 맞다

 

 

그것이 잘못되었다고 말하고 싶지는 않다

각자의 판단이니까

 

하지만 적어도 선의의 피해자가 없어야 하는 자산시장의 기준으로 본다면

지금의 부동산 시장은 너무 허술하다

 

자산시장 중에서 가장 큰 규모를 가지고 있는데 비해서 말이다

 

그 불확실성 사이에서 자신의 지식을 시험하려고 하거나

대리하면서 그 결과값을 통해서 실험을 하고자 하는 지식인들이나 업자들의 돈벌이 수단으로 놀아나는 그런 환경이 개선되길 바라는 것이다