재건축 기준

 

보통 30년 수명이 되는 건축물을 철거해서 새로운 건축물을 짓는 행위를 재건축이라고 한다

재개발과 재건축이 다른 점은 재개발은 노후된 주택들이나 높이가 높지 않은 건축물들의 군집지역을 정비하는 목적으로 가지는 성격을 띈다

 

즉 재건축에 해당되는 건물이나 구역은 한번 재개발을 시행한 경우도 더러는 있다

 

그런데 요즘같이 부동산 경기가 좋지 않을 때

노후 건축물의 재건축이 필요하게 되면 가장 문제가 많아지게 된다

이미 시장의 상황은 좋지 않지만 거대한 프로젝트는 요구되기 때문일 것이다

 

거기다가 가장 걸림돌은 법이다

과거에 제정된 법에 따르면 이미 있는 건축물인 경우는 어떤 이유든 그보다 더 높은 층수를 가지거나 세대수를 늘려야만 한다는 조항이 있는 것이다

 

이유는 너무도 간단했다

과거에는 늘어나는 인구를 주체하지 못했고 그 대안으로 아파트같은 다세대 주택들의 건축을 장려하기 위함이었을 것이다

 

그 결과 주택들을 한데 모아 아파트를 짓고

그리고 그 아파트를 모아서 새로운 아파트를 지었다

그렇게 아파트는 부동산의 불패를 만들어냈다

 

 

 

문제는 인구의 증가가 줄어들고

점차 거주인구들이 분산되기 시작하면서 발생했다

 

아파트가 지어지고 주변에 사람들이 모여들면서

생겨났던 인프라들이 점차 집중되지 않고

흩어지기 시작한 것이다

 

흩어지게 된 이유는 많지만

가장 큰 이유는 직장의 이동일 수 있다

아무리 좋은 환경이라도 돈과 관련된 일은 무시할 수가 없다

 

그리고 인구가 팽창하면서 많은 주거지가 요구됐고

그로 인해 산업지구는 점점 외곽으로 쫓겨나는 결과를 초래했다

 

물론 사무직의 경우는 상황이 낫긴했지만

사무실 역시 급격한 인구의 증가로 혜택을 받기도 했지만

역시 영업이나 무역관련 한 일들은 생산과 연계해야 할 수도 있고

 

또는 높아진 임대료도 문제가 되기 시작했다

사무실 또한 임대이고 많은 인구가 모이며 그 중에는 새로운 사업가들도 있었겠지

그들은 사무실을 필요로 했고 이미 포화상태인 업무시설들로 인해

급하게 구하며 높은 임대료를 약속했을 것이다

 

그로 인해 임대업자들 역시 기존의 사업자들보다 신생 사업자들에게 사무실을 임대해주고

기존 사업자들 역시 외곽으로 몰려나가는 결과가 된 것일 수도 있다

 

 

 

그렇게 늘어난 수요에 비해 공급이 부족해졌고

정부 입장에서는 고밀도 지역을 늘려야만 한다는 책임을 가지게 되었을 것이다

 

한정된 도시 공간을 효율적으로 만들기 위해서는

고효율 건축물이 많이 필요했고

그렇게 무작정 용적률과 건폐율을 허용해줬을 것이다

 

거기에 더 강력한 정책으로

재건축을 할 때는 기존의 건물보다 더 높은 용적율.

인구 수용을 할 수 있도록 강제한 것이다

 

 

 

결과는 이것이다

 

부산지역 아파트 10채 중 2채는 30년 이상 돼

 

한창 성장할 때는 우후죽순 생겨나던 아파트들이 조금이라도 성장의 패턴에서 벗어나는 지역은 어김없이 버려졌다

 

그리고 반대로 성장이 여전하다고 해도 이제는 그 강한 법령으로 인해

새로 짓고 싶어도 불가능한 시대가 도래했다

 

강남이 그렇다

강남은 이미 계획적인 도시형태로 이미 포화가 된지 오래다

그럼에도 강남의 집중은 지속되고 있다

 

결국 그 법령까지 완화하면서까지

강남의 집중화를 용인하고 있다

 

그런데 이미 포화가 된 상태라고 하는 말은

건축물 이외에 대부분의 인프라의 포화도 같이 포함하는 말이다

도로는 물론이고 인도, 그리고 대중교통까지

 

 

 

그러니 지금 5층짜리 아파트가 있다면

최소 15층은 올릴 수 있다

 

15층은 그 다음에 20에서 35층

물론 30층 이상이 가능하다면

 

그리고 그 다음은 30층은 50층 이상으로 상향해야만 한다

여기서 지금 걸림돌이 되는 건축물이 엄청 많다는 것이다

 

위로는 만들 수 없으니

지하로 파지 않는 이상은 사실상 불가능하다

하지만 지하는 지하주차장의 영역이니 그것 역시 가능한 계획은 아니다

 

요즘 대심도, 대심도 하는데

그 아래로 지하도시를 만들지 않는 이상은 뭐...

지상은 한계상태다

 

---

 

그런데 놀라운 일이 생겨나고 있다

그렇게 팽창만 할 것 같던 도시가

이제는 쪼그라들고 있다

 

예전에는 100가구가 살기 위해서 필요했던 땅 크기가

지금은 20층짜리 한개로 해소가 되었고

그렇게 외부인까지 합쳐 같은 면적에 몇배 이상의 인구가 생활할 수 있게 되었다

 

그렇게 바로 옆 땅들이 비면 재개발을 해서 짓고

그러면 그 옆의 땅들이 효용가치를 잃고

새로운 개발을 할 수 있었다.

 

그렇게 반복을 하다가 어느순간

팽창의 한계가 오고 있다

팽창 뿐만이 아니라 중심부도 점점 식어가고 있다

 

마치 항성 같다

항성이란 태양과 같은 행성을 말하는 것이다

 

 

항성. 태양은 처음 발생할 때는 많은 입자들을 모아들였고 그 모여든 입자를 통해 에너지를 만들어내기 시작한다

그리고 그 에너지를 이용해서 더 많은 에너지를 모이게 만든다. 그렇게 반복하며 성장해 나간다

하지만 어느 순간. 너무 강해진 세력으로 인해 또는 가지고 있던 에너지가 고갈되기 시작하면서 일정한 크기를 유지하지 못하고 크기가 커지기 시작한다.

 

그 크기가 커지며 주변에 모여들었던 행성들조차 흡수하며 파괴하기 시작하다

그 확장을 위한 에너지조차 고갈되면 다시 수축하게 된다

그리고 기존보다도 줄어들며 압축되기 시작한다

 

결국 스스로가 압축하다못해 폭발을 하며 별로써의 생을 마감한다

 

 

 

팽창기였던 태양의 모습이 지금의 우리이고

수축해서 터질 위기가 되어가는 것은 강남권을 생각하면 될 것 같다

그리고 뿔뿔히 흩어지는 순간은 아마 지방권의 모습을 연상케 한다

 

부동산의 사이클이 그렇다

서울이 과열되기 시작하고 위험순간이 와야만

그 때서야 지방에서는 그 온기가 느껴진다

 

그리고 서울을 식히려고 물을 뿌리는 순간

지방은 온기를 느끼기도 전에 찬바람을 느낀다

 

 

 

재건축 역시 그렇다

지방은 그렇게까지 집중되고 고도화되어있는 지역은

기껏해야 부산밖에는 없다

 

그나마 법령에 상응하는 대응이 조금이라도 가능한 것은

부산이 유일하다

 

다른 지역은 아파트가 지어진다고 해서

좋아할 수가 없다

그렇게 한번 건축된 건물은 '무너져야만 허가가 날테니까'

 

서울, 수도권 역시 이제는 그 팽창기와 과열단계가 끝났다

이제는 남은 땅의 효용가치에 대한 연구가 필요한 시점이다

 

모래성을 쌓기 위해 주변의 모래를 다 썼더니

모래가 없고. 그렇게 끌어모은 인구덕에

주변은 황무지이고 오아시스만 남았다

 

https://www.hyundai.co.kr/story/CONT0000000000001802

현대건설 아파트로 알아보는 국내 아파트 역사