이제 무슨돈으로 입주할건가 [온천4구역_래미안 포레스티지]

 

 

https://www.youtube.com/watch?v=QfyGvbDW3WE

 

물론 아파트 자체의 구조나 조경은 인정해줄만 하다

하지만 이 재개발구역은 여러모로 시기라던가 건설사의 이슈라던가

환영받아야 하지만 환영받지 못하는 요소들이 좀 있다

 

 

가장 크게 다가오는 것은 남은 잔금을 치르는 일인데

앞서 농협은행이 신규대출 모집을 중단했고 이제는 KB와 신한마저 대출을 줄여나가고 있다

 

경제상황은 물론이고 은행들의 대출 한도까지 줄어들고 건설사들도 여유가 많지 않다

 

 

그리고 건설사 자체의 이슈도 생각보다 크다

래미안 원베일리의 치명적인 하자문제가 발생해서 현재 큰 문제가 되고 있고

 

 

로또 청약이라던 래미안 원펜타스도 영향을 받고 있다

그럴 수 밖에 없는게 신규 아파트임에도 20억을 마련해야 한다는 부담은 당연하다

 

이미 가치를 인정받아서 가격이 몇십억을 호가하는 것도 이해가 안되는데

신축 아파트에 무슨 가치가 이렇게 초반부터 거품으로 얼룩이 지는게 말이나 되나

 

온천4구역 역시 부산 내륙에서는 꽤 고분양가였다

하지만 단독시공 대단지였기에 관심을 받았지만

 

이곳 역시 치명적인 문제가 있다

 

 

일단 동래라고는 해도 동래 중에서 상당히 낙후된 지역에 속하는 온천동에 위치하고 있다

그리고 이름에서 알 수 있듯 부산의 역사와 함께하는 곳으로 전통적인 지역이지만

사실은 주거가 오랫동안 이루어진 곳이 아니라 유흥과 관광에 특화된 지역에 가까웠다

 

인근이 재개발로 주택단지로 조성되고 있지만 본래의 주거지가 아니었기에 여전히 숙박업과 상업시설들이 어지럽게 자리잡고 있다

 

여기서 가장 큰 문제는 주거지로 오래 자리를 잡은 지역이 아니기에 생활인프라는 상업시설들 밖에 없다는 것과 모텔과 같은 숙박업이 널브러져 있어 사실상 아직은 주거에 적합하지 않다는 것이다

 

주거하기에 부족하다는 근거는 주변에 학교가 없다는 말과 같다

바로 양 옆으로는 초등학교가 자리하고 있지만 유독 이곳에는 초등학교는 물론이고 중,고등학교도 없다

 

 

한쪽으로는 금정구를 경계로 하고 있고 동래구의 끝에 있는 이 지역에는 학교가 없다

여기만 빗겨서 양 옆으로 학교들이 자리잡았다

 

명륜동에는 대형 상업시설인 백화점도 있고 초등학교는 물론이고 중, 고등학교까지 골고루 배치되어 있다

여기가 전통적으로 주거가 활성화 되었었다는 증거다

 

 

 

물론 여기에 재개발이 이루어지지 못한 것은 당연하다

기존 주거지에 만족하던 사람들을 설득하지 못한 이유도 있겠지

 

그래서 온천동 일대가 신축 아파트들이 많이 입주한 이유이기도 하다

 

하지만 재개발을 전제로 개발을 하려고 했다면 학교를 유치하는데도 적극적이어야 했을거다

주변을 둘러봐도 학교는 없다

 

비슷한 곳에서는 이미 초등학교 통학 문제로 학교와도 소송전이 이어질 정도로 심각한 수준이다

 

 

인근의 또 다른 재개발 구역

여기도 래미안이지만 HDC와 컨소시엄을 거친 구역이지만 가장 큰 장점은 입주시기에 맞춰 신규 초등학교를 유치했다는 것이다

 

사실 여기도 인근에 온천초등학교가 있었지만 협의가 잘 되어서 '초품아'라는 장점을 만들어냈다

하지만 3단지의 경우는 온천초등학교로 배정을 받는 것으로 알고 있다. 그래서 증축중인 온천초등학교를 볼 수 있다

 

 

장전 래미안 역시 인근에 금정초등학교를 끼고 있다

금정초등학교 역시 증축공사를 장전 래미안의 요청으로 진행중이다

 

 

온천4구역도 기회는 있었다

가장 중앙의 좋은 땅에 말이다

 

하지만 아파트의 부지가 아니었는지

어느순간부터 교회가 생기며 그 기회가 고스란히 날려버렸다

 

2021.12.15-온천4구역 현장

온천4구역 현장

 

학교는 하나도 없는데 교회와 종교시설만 단지를 에워싸는 단지

 

 

래미안이 아무리 조경이 좋아도 극복할 수 없는 것

바로 인프라다

 

사실 온천장역과의 거리도 도보로는 얼마 되지 않는다고 말은 하는데

솔직하게 말하면

 

직접 걸어보면 생각이 좀 달라질 수 있다

역으로 향하는 길이 생각보다 쉽지 않기 때문이다

 

물론 구획정리는 언젠가 될거다

 

2024.06.28-'온천 도시'? 이제서야?

'온천 도시'? 이제서야?

 

온천4구역이 정리가 되어가자

같은 고민을 하고 있는 것은 부산시도 마찬가지다

 

대규모 아파트가 들어오는데 배후지 정리가 안되어 있는 고급 아파트라니

말같지도 않은 말이다

 

하지만 재개발이 한창 진행되고 있던 순간에도 계획만 무성한 이 개발계획이 성사가 되는 날이 올까

이 구역에 많은 상업지역과 주민들을 어떻게 설득할 생각인가

 

재개발도 최소 10년단위로 걸린다

최소가 그렇다는 말이다

 

https://blog.naver.com/lemonie23/223276731273

 

다행히 최근 언급되던 30분 통학로보다는 상태가 나쁘지는 않을 것 같다

그렇지만 금정초등학교든 온천초등학교든 인근의 대규모 아파트가 생기며 증축으로만 해결될 수준은 아닐 것 같다

 

결국 학교의 필요성은 계속 요구될 것으로 보인다

 

 

 

마치면서

온천4구역은 지금과 같이 부동산 시장의 악재를 바꿀 수도 있지 않을까 하는 관심도 많이 보인다

하지만 내가 생각하는 아파트의 기대효과는 앞으로 그렇게 크지 않을거라는 것이다

 

분명 기존에 비하면 긍정적인 영향도 있겠지만 반대로 말하면 이렇게 많은 인구가 지역에 들어오면서 장점만 있으거라는 것도 잘못된 생각이다

 

'굴러 들어온 돌'이 박힌 돌을 빼내는 일은 흔한 일이다

물론 온천4구역의 입장에서나 지역의 입장에서 그 돌이라는 것이 오래된 숙박업과 노후된 환경을 몰아내는 것이겠지만

다른 한편으로는 학교에 대한 요구와 도로에 대한 불편함 호소, 교통망 추가 요구등 많은 행정력을 요구하게 될 것이다

 

 

 

물론 이렇게 영양가 있는 요구만 있으면 다행이다

하지만 고급아파트를 기반으로 입주하기에 그 정도만으로 입주민들을 만족 시키지 못할거다

더 엄청난 고급이라는 명칭에 맞게 하기 위해 부당한 요구까지도 당당하게 요구할 수도 있다는 것이다

 

거기에 시장의 상황도 그렇게 너그럽지는 못하다

부동산 시장은 물론이고 실물경제도 좋은 상황이 그 때문에 대출한도도 제한이 될 가능성도 커지고 있다는 점이 가장 큰 변수다

 

아파트 자체의 가치는 좋을지 모르지만 그것 역시 5년이라는 시간동안 주변이 얼마나 개선되느냐에 따라 달라지게 된다

상한가보다도 지금은 하락폭이 적어야 된다는 게 가장 중요한 것이다

 

지금도 인프라가 좋은 지역은 상승가는 아쉬울지 몰라도 적어도 '본전'은 지킬 수 있을만큼 여전히 수요가 많은 곳은 많다

하지만 조금이라도 생활하기에 불편하면 매매뿐 아니라 전세나 월세같은 임대에도 큰 영향을 주기 때문에 아파트가 주는 효능감에 꾸준한 수요가 있을 곳을 선정하는 것이 좋겠다는 것이다