투자는 후행지표만 보고 판단하면 안된다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

https://youtu.be/yhOn1wW3sRk

 

도시를 연구한다는 명목의 한 유튜브 채널

하지만 어딘가모르게 전문가적인 지표로 판단하기 보다는 그저 몇가지 지표로만 상황을 판단하며 심지어는 투자의 지표를 권유하곤 한다

 

하지만 이런 판단은 대단히 위험하고 너무 깊이감이 결여된 자료다

 

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이미 수도권의 부동산 열기가 장담할 수 없는 지경에 놓이자

이제 또 다시 지방의 저렴한 부동산을 매입하거나 관망하는 움직임은 있다

 

하지만 이전까지와는 다르게 수도권의 보합세가 꽤 오랫동안 지속되었으며

심지어 보합세를 넘어 상승장까지 잠시 보여주며 이전의 시장과는 전혀 다른 모습을 보여주었다

 

마치 주식의 '개미털기'라도 하듯 말이다

 

 

 

결국 이 영상들 갈무리에서도 같은 이야기를 하고 있고

본질을 알면서도 이런 영상을 제작한다는 것은 알고 있으면서도 그 객관적인 사실보다는 누군가의 바람이 많이 포함되는 컨텐츠라는 것을 의미한다

 

그리고 아주 위험한 선택을 강요한다

지방도시의 상황은 갈수록 악화가 되는 지역이 많지만 그래도 그 중에서는 성장의 여지가 남은 도시들도 남아있다

 

그것을 판단하기 위한 자료를 만드는 것에서는 존중하지만 욕망을 자극하여 그 자극으로 수익을 얻고자 하려는 자세는 굉장히 조심스러워야 한다

 

 

 

무엇보다 제시된 자료들이 최신이 아니며

무엇보다도 제시된 이야기들은 전부 후행지표에 의한 것이다

 

모르고 인용했다면 무책임 한 것이고

알면서도 갖다 썼다면 그것은 다른 의도가 분명히 있는 것이다

 

지방 도시의 가능성을 이야기하면서 창원과 포항과 구미를 언급했다

이 곳은 전통적으로 규모가 큰 것은 맞다

하지만 앞으로도 그럴거란 기대감은 과한 것이다

 

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이 도시들의 대표적인 문제는

대기업의 생산기지라는 것이고

 

그 기업들을 빼면 산업이든 상업의 질은 대도시에 비할 수 없다는 것이다

비슷한 예로 울산도 빠지면 안된다

 

돈은 많이 번다고 나와있지만 대부분 전체 도시 인구의 10퍼센트도 안되는 기업이 그리고 그 기업에 소속된 직원들과 가족들에 의해서 경영당하는 도시라는 의미인 것이다

 

 

 

이런 대기업 위성도시는 문제가 아주 심각하다

도시의 흥망성쇠가 오롯이 기업 몇개에 의해서 좌우된다는 것과 같기 때문이다

 

이미 현실로 나타나는 곳들이기도 하다

특히 구미의 경우는 LG전자의 수혜를 가장 많이 받았던 도시지만 수도권의 새 대규모 부지로 옮겨가고 있으며 그나마 경북권에서 유일하게 수혜를 받았던 도시가 그 수명이 곧 끝날 것으로 보인다는 점이다

 

구미라고 하면 경상권에서도 IT산업단지가 있다는 이야기 외에 지역의 특색에 대해서 아는 사람들이 있기는 할까

지역이 큰 의미를 부여받지 못한다는 것은 그런데 있다

지역의 이름보다 그 지역에 입주하고 있는 다른 매개체가 더 주인이 되는 현상은 지역에게 크게 환영받을 조건은 아니라는 것이다

 

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구미와 가장 비슷한 결말을 가지고 있는 곳이 포항이다

포항은 지금도 제철소로 큰 기여를 받고 있는 도시지만 그 외에는 대한민국의 가장 동쪽에 위치하고 있으며,

가장 접근성이 떨어지는 도시라고 평가받는 도시 중에 하나다

 

심지어 1차산업에 집중된 도시가 아님에도 그렇다는 것은 도시에서 얻는 대부분의 수익이 지역에 사용되지 못하고 있다는 말과 동일하다

 

현대가 터를 잡은 울산의 경우와 대조적이다

울산은 아산대로라든가 울산과 부산을 연결하는데 적극적이었고 울산 전체 인프라에 많은 투자를 아끼지 않았다

 

그렇기에 울산의 성장은 가능했지만 비슷한 산업을 육성한 포항의 경우는 지금도 여전히 중소도시 취급을 받는 가장 큰 원인은 기업이 지역에 기여하는 정도가 부실하다고 밖에 평가할 수 없다

 

 

 

그나마 특정 기업에 의해 경영되는 지역은 차라리 나을 수 있다

창원의 경우는 그보다 더 심각하다고 볼 수 있다

 

지방 최초의 계획도시로 출발한 창원은 최근 마산시와 진해시를 얻으며

내륙도시에서 해양도시로 성장할 수 있는 원동력을 얻었다

 

하지만 흡수한 마산과 진해 역시 과거의 위상은 잃은지 오래였고

쇠퇴기를 맞이하는 구도시들을 흡수한 창원시는 성장할 여력을 잃어가고 있다

 

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차라리 김해시와 같이 부산에 기생하여 생존하는 양산시와 같이 부산광역시의 수혜를 받는 도시보다도 더 애매한 역할을 하고 있는 창원시

 

그리고 한물간 원전산업과 같이 여전히 제조업의 방향성을 못잡고 있는 행정 역시 마찬가지 결말을 만들고 있는 것이다

그러니 이런 도시들을 투자대상으로 물색하고 있다면 개인적으로는 굉장히 잘못된 투자방향성을 갖고 가는 것이다

 

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개인적으로 본다면 경상도가 강원도보다 나을 것이라는 이 판단 자체가 미스일 가능성이 높아지고 있다

도시를 판단하는 기준은 단순히 도시의 인구와 일자리로만 판단하는 시대는 아니라는 것이다

 

지역의 고유한 자연환경 역시 지역의 경쟁력이 될 수 있고 제조업만으로 지역을 부양할 시대도 아니다

 

 

 

무엇보다 한국은 미국과 같이 자가용 비율이 상당히 높은 국가다

장점이기도 하지만 단점은 개인 이동수단을 많이 이용하기에 도로의 혼잡을 늘리고 도로의 인프라에 부담을 가중시키는 개별적인 이동수단에 과도하게 국가의 관심이 집중된다

 

한번에 많은 인구를 수송할 수 있고 그 수송방법이 다양해야된다는 것이다

 

지금은 경상권과 수도권을 연결하는 경부선이 과도하게 성장한 것 외에는 철도 역시 그 수준이 미미한 수준이다

나머지 철도의 경우도 구축되었지만 수요를 예측하기 어려웠고 비용을 회수할 수 없을 것이라는 판단과 과하게 미래지향적인 방향성이 철도 시스템의 현대화가 늦어진 결과라고 본다

 

 

 

특히 언급하는 속초시와 창원의 비교는 철저하게 지역의 모습을 배제하고 그저 지역의 GDP로만 판단한 결과라고 본다

오히려 지리적 특성으로 본다면 경상권의 대표도시 창원보다는 수도권과 가까운 강원도가 더 성장성은 있다고 보는게 맞을 것이다

 

이미 강릉간 KTX가 생긴 이후로 강원도의 접근성이 좋아지자 수도권의 유동인구가 대거 동쪽으로 몰리고 있다

고정적인 인구까지 바랄 수는 없지만 관광산업이 성장했으며 그로 인해 좋지 않은 지역의 폐해를 만드는 경우도 많지만 결국 수도권의 막대한 자금이 강원도에도 영향을 주고 있다는 데에는 부정할 수 없다

 

그런데 이 지역이 경상권 최대 도시인 부산과 직접적으로 연결된다면 창원이 더 좋다고 말 할 수 있을까

물론 창원 역시 같은 기대값을 가지고 있다.

 

 

 

부산과 전라권을 연결할 고속철이 준비되고 있기 때문에 중간 기착지로서 비슷한 수혜를 받을 수 있지만 수도권과 부산을 환승하는 동해선과 중간의 관로 역할만 하는 창원의 역할은 분명 규모면에서는 수준이 많이 차이가 날 수 밖에는 없다

 

내 지역을 투자할 때도

다른 지역의 가치 판단을 할 때도 맹목적인 지표만으로 투자를 판단하는 실수는 최대한 피해야겠지만 그 가치를 어떻게 찾느냐에 따라서 시행착오는 일어난다

 

그저 지표만 읊어대는 사람들이나 근거도 없는 자료와 직감을 가지고 현혹하는 사람들.

그리고 잘못된 자료를 믿는 사람들과 아무것도 하지 않은채 살아가는 사람들

그 모든 것이 기회이며 위험일 것이다